Pausa no financiamento da casa própria aumenta custo final do imóvel

A possibilidade de pausar o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário podem dar um grande alívio ao bolso do mutuário, mas não sem custos. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a pausa não significa anistia das prestações. Esses valores serão pagos mais adiante. Além disso, haverá incidência de juros sobre essa prorrogação. A falta de informações se deve, em parte, à publicidade pouco esclarecedora dos bancos sobre essas medidas, desde que a possibilidade de pausa foi anunciada, em março.

O Instituto de Defesa Coletiva (IDC) entrou com uma ação civil pública contra a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), o Banco do Brasil (BB), o Bradesco, o Itaú e o Santander, afirmando que os bancos não estavam cumprindo as regras. Houve ganho de liminar, e as instituições financeiras tiveram que reestruturar suas publicidades.

— Os bancos levaram a crer que não havia custo na postergação, quando, na verdade, há incidência de juros sobre essas parcelas — afirma Lillian Salgado, presidente do comitê técnico do IDC.

Outra ação foi ajuizada contra a Caixa Econômica Federal. A instituição financeira deveria emitir uma nota pública explicando como os juros seriam aplicados nos contratos pausados durante a pandemia.

Em nota, a Caixa afirmou que “durante o período de pausa, o contrato não está isento da incidência de juros remuneratórios, seguros e taxas. Os valores dos encargos pausados são acrescidos ao saldo devedor do contrato e diluídos no prazo remanescente. A taxa de juros e o prazo contratados inicialmente não sofrem alteração”.

Segundo a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), a carência no pagamento de parcelas referentes a operações de crédito pode ser classificada como prorrogação da dívida e não renegociação, uma vez que são mantidas as condições do contrato inicial, como quantidade de parcelas e taxa de juros.

Com base no prazo escolhido de prorrogação, as parcelas são recalculadas, usando a mesma taxa de juros do contrato original. O novo valor de prestação é apresentado previamente ao mutuário para o aceite da prorrogação do contrato. Não há qualquer acréscimo de outros encargos para contratos originais que estão em dia.

Já a renegociação ou o refinanciamento de dívidas permite o agrupamento de contratos existentes em uma nova operação de crédito, com novas condições específicas de prazo, carência, quantidade de parcelas e taxa de juros. Ou seja, há mudanças nas condições do contrato original.

Soluções dos bancos

A maioria dos bancos oferece a solução de prorrogação da dívida. No entanto, essas parcelas não pagas são incorporadas ao saldo devedor, o que aumenta o valor das prestações futuras e encarece o custo total do financiamento.

— Se o saldo devedor cresce, e não tem amortização, o valor total aumenta porque há a incidência de juros sobre um montante maior. Então, ao postergar o pagamento, a dívida cresce — explica Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Sendo assim, diz Oliveira, é importante que o interessado analise este custo extra. Para quem realmente não pode pagar as prestações agora, a solução é boa, porque o mutuário não pagará multa por atraso de pagamento. Além disso, com os juros em baixa, esse custo a mais que ele pagará hoje é menor do que o de anos atrás.